SOLEAM a confié en sept 2014 une étude urbaine multi thématique à une équipe pluridisciplinaire d’architectes, urbanistes, sociologues, experts immobiliers ayant pour objectif, à partir d’un diagnostic urbain, de définir un projet d’aménagement d’ensemble et de proposer des orientations d’interventions déclinées sous la forme d’un plan guide d’actions à 5, 10 et 15 ans
Les grandes orientations du plan guide portent sur les domaines de l’habitat, du traitement des espaces publics, la gestion de proximité, la dynamique commerciale, les équipements.
Concernant la problématique de l’Habitat, le diagnostic sommaire établi par ETH a identifié une forte proportion d’immeubles comme du bâti indécent, dégradé voire très dégradé, ceci pour 48% des immeubles et un taux de vacance élevé participant au manque d’entretien et à la dégradation des bâtiments.
L’équipe en charge de l’étude a ainsi établi une cartographie d’Etat des lieux des immeubles du quartier, à partir d’une analyse visuelle des enveloppes extérieures des bâtis et sur un examen des parties communes, lorsqu’elles étaient accessibles, notamment les cages d’escaliers, sur la base des grilles de dégradation de l’ANAH.
Il s’agit de critères relatifs à l’état du bâti portant plus spécifiquement sur les points suivants :
Le gros œuvre : fondation, structure, couverture ;
- L’étanchéité, isolation, finition : étanchéité des murs, isolation thermique des parois et menuiseries, finition des revêtements des murs, des sols et des plafonds ;
- Les réseaux : installation électrique, gaz, conduits de ventilation, alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées ;
- Les équipements : chauffage collectif, production d’eau chaude collective, installation sécurité incendie, ascenseur ;
- Autres : WC communs, locaux communs, caves…
Il est à noter que l’examen visuel effectué par l’équipe d’ETH n’a pas permis d’investiguer l’ensemble de ces points; il ne s’agissait notamment pas de diagnostic des structures qui sont effectués par un Bureau d’Etudes Techniques ad hoc .
Par ailleurs, seul un diagnostic technique approfondi à diligenter par le syndic de copropriétés (DTG) ou par le propriétaire unique peut permettre une approche exhaustive des pathologies des immeubles.
CARTOGRAPHIE
Plan original bonne définition Etat du bâti sept 2014
La cartographie distingue 2 catégories de bâtis :
Ceux en bon état (pas de possibilité de subventions ANAH) :
Induisent des travaux d’entretien courant pouvant être pris en charge par les propriétaires ou les copropriétés.
- Vert: Bon état. Immeuble récemment refait ou neuf.
- Jaune : Bâti sain, avec une vétusté d’usage.
- Ceux nécessitant des travaux importants (avec possibilité de subventions ANAH) :
- Orange : Dégradation moyenne relevant de désordres sur un ou deux éléments du bâti.
A ce stade, Il est nécessaire d’envisager des travaux sur l’immeuble pour que le bâti ne s’abîme pas davantage et il est possible de mobiliser des subventions de l’ANAH.
Un accompagnement et une sensibilisation des propriétaires ou des copropriétaires sont préconisés.
- Rouge : Bâti dégradé avec présomption de péril ou d’insalubrité attestée par l’état des parties communes. Une réfection globale de l’immeuble (gros œuvre, étanchéité, isolation, garde corps…) peut s’avérer nécessaire.
Les propriétaires du quartier Noailles peuvent bénéficier sous conditions des aides de l’ANAH par l’intermédiaire du Programme d’Intérêt Général de la Métropole. L’opérateur dans ce secteur est Territoires et Habitats (ETH), joignable au 04 91 03 52 75.
Les obligations légales et la responsabilité du syndic dans les copropriétés.
- Le diagnostic technique global (DTG) informe les copropriétaires, sur la situation générale de l’immeuble, avec notamment une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs. Il permet d’envisager d’éventuels travaux.
Il est obligatoire pour :
- les immeubles de plus de 10 ans et qui font l’objet d’une mise en copropriété,
- les immeubles qui font l’objet d’une procédure d’insalubrité et pour lesquels l’administration demande au syndic de le produire. Il s’agit d’une décision votée en AG précisant les modalités de réalisation de ce diagnostic (décision à la majorité simple).
Tout copropriétaire peut saisir son syndic pour sa réalisation.
Si le diagnostic démontre que des travaux sont nécessaires, le syndic de copropriété doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui suit sa réalisation, la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, ainsi que les conditions générales de sa mise en œuvre.
- En cas d’urgence, s’il existe un préjudice imminent à la sécurité des personnes, le syndic doit réaliser les travaux au plus vite.
Dans ce cas, le syndic peut se passer de l’autorisation de l’Assemblée générale des copropriétaires, mais il doit en revanche informer et convoquer le plus vite possible une AG.
En cas de non réalisation des travaux urgents, le syndic engage sa responsabilité.
- Si le syndic ne répond pas à ses obligations, la copropriété a la possibilité de le mettre en demeureen signalant la situation d’urgence à la collectivité, qui engage alors une procédure de péril à l’encontre du syndic, si l’urgence et le risque sont avérés.
La procédure de péril est mise en place lorsqu’un logement ou un élément du bâti présente un danger pour la sécurité des occupants, au regard de sa solidité.
- Une procédure de péril ordinaire peut être engagée, en cas de danger non immédiat.
- Une procédure de péril imminent doit être engagée, lorsque le logement présente une menace réelle et actuelle, pour la sécurité des personnes.
- Suite à l’effondrement des immeubles 63, 65 et 67 de la rue d’Aubagne, le 5 novembre 2018, un premier arrêté (n° 2018 02892 VDM) portant sur la mise en place d’un périmètre de sécurité sur la rue d’Aubagne et la rue Jean Roque. a été signé le 11 novembre 2018avec un arrêté modificatifen date du 5 décembre 2018. (n° 2018 03179 VDM)
Les immeubles compris dans ce périmètre sont interdits à tout accès, toute occupation et à toute habitation.
Les voies incluses dans ce périmètre sont interdites à tout piéton et tout véhicule, àl’exception des forces de l’ordre de police et de secours,des agents municipaux impliqués dans les « opérations de sécurité civile », ainsi que les entreprises et experts mandatés pour les travaux de sécurisation du site.
Ce périmètre de sécurité marqué par la pose d’une signalisation et d’un barriérage sera maintenu jusqu’à la disparition de tout risque d’atteinte à la sécurité.
Il concerne les immeubles :
- Rue d’Aubagne 89 97
– coté pair, du 62 au 86 bis
- Rue Jean Roque
– coté impair, du I au 7
– coté pair, du 2 au 8
et l’ensemble des voies les desservant.
Conseil juridique sur toutes les questions relatives à l’habitat :
ADIL 13 (Agence Départementale d’Information sur le Logement)
04 96 11 12 00
Les normes de décence des logements sont fixées par le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, consultable en ligne.https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000005632175&dateTexte=20110729
Programme d’Intérêt Général de la Métropole :
- Opérateur des arrondissements 1 à 7 : Territoires et Habitats (ETH) : 04 91 03 52 75
- Site internet de la Métropole : http://www.marseille-provence.fr/index.php/competences/developpement-urbain/l-habitat/aides-pour-l-habitat-ancien/operations-programmees
OPAH RU multi sites
La SOLEAM intervient quant à elle en tant qu’opérateur sur 5 secteurs de l’Opération Grand Centre Ville : Korsec , Mazagran, Fonderie Vieille, Coutellerie et Opéra
N’hésitez pas à nous contacter pour de plus amples informations sur les aides publiques mobilisables, notamment en direction des copropriétés dégradés .
Vous pouvez aussi nous joindre au 04 88 91 91 91 (fax : 04 88 91 91 94) par mail: contact@soleam.net ou à l’adresse suivante :
Le Louvre et Paix 49, La Canebière-CS 80024 13232 Marseille cedex 01.
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